Ende der Quotenabgeltungsklausel – keine Schönheitsreparaturen mehr auf Raten Kein Streichen mehr beim Auszug?
Bei Auszug stellt sich jeder Mieter die Frage: streichen beim Auszug oder nicht?
Die Antwort zu den Malerarbeiten in der Mietwohnung ist oft schwer zu beantworten.
Der BGH hat sich zum wiederholten Male mit dem leidigen Thema der Schönheitsreparaturen in Form einer Quotenabgeltungsklausel beschäftigt und diese nun zu Grabe getragen, weswegen viele Mieter die Schönheitsreparaturklausel ihres Mietvertrages genauer betrachten sollten, da eine Renovierungspflicht und somit die lästigen Malerarbeiten entfallen könnten.
Der Quotenabgeltungsklausel liegt folgendes Konstrukt zugrunde:
Im Mietvertrag wird ein Fristenplan für die Schönheitsreparaturen der einzelnen Mieträume festgelegt.
Hat hier der Verwender, also der Vermieter die erste Hürde überwunden, keinen starren Fristenplan verwendet, sondern vielmehr einen flexiblen, der sich dadurch kennzeichnet, dass in der Regel Schönheitsreparaturen vorzunehmen sind, sah sich der Vermieter häufig mit dem Problem eines vorzeitigen Auszuges des Mieters vor Ablauf der vereinbarten Fristen konfrontiert.
Hieraus entwickelten sich die sog. Quotenabgeltungsklauseln, die anteilig an dem Fristenplan die Kosten für die Schönheitsreparaturen dem Mieter entsprechend seiner Mietzeit auferlegten.
Der BGH hat nunmehr seine bisherige Rechtsprechung aufgegeben und solche Klauseln zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters gem. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB als unwirksam erklärt (BGH-Urteil vom 18.03.2015, Az.: VIII ZR 242/13).
Die Entscheidung beruht darauf, dass eine Abnutzungsprognose seitens des Mieters nicht verlässlich ermittelt werden könne. Dem Mieter sei somit nicht klar, welche Belastungen auf ihn ggfls. zukommen könnten.
Dies gelte unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter bei Beginn des Mietverhältnisses in einem renovierten oder unrenovierten Zustand übergeben wurde.
Dies hat erhebliche Folgen für die Praxis:
Für den Mieter ergibt sich im Falle einer solchen unwirksamen Klausel in der Regel der Entfall einer Renovierungspflicht.
Hat er bereits Renovierungsarbeiten aufgrund der unwirksamen Klausel vorgenommen, so stehen diesem in der Regel Ansprüche gegen den Vermieter in Höhe seiner Aufwendungen zu.
Sollte er keine Renovierungsarbeiten vorgenommen haben, so ist er in diesem Falle auch nicht dazu verpflichtet.
Der Vermieter hingegen, muss nun auf einen flexiblen Fristenplan zurückgreifen.
Hierbei muss der Vermieter besonderes Augenmerk auf die Flexibilität der Fristen legen.
Eine rechtliche Beratung ist in beiden Fällen nicht nur nützlich sondern auch unentbehrlich, da die vermeintliche nun vereinfachte Regelung viele Fallstricke bereit hält.
Gerne helfen wir Ihnen weiter. Ihr Ansprechpartner ist unser Referat für Mietrecht.
Rohrwärme und Erfassungsgerechtigkeit - die VDI 2077
Nicht selten kommt es vor, dass in Mehrfamilienhäuser mit Heizanlagen ausgestattet sind, bei denen vor allem die Heizrohre nicht oder nur unzureichend gedämmt sind.
In diesen Fällen kommt es dazu, dass ein wesentlicher Teil der Wärme über diese Rohre abgegeben und demnach nicht mit Hilfe der Erfassungsgeräte an den Heizkörper erfasst und entsprechend auf die Mieter verteilt wird. Es kommt dann - je nach Lage der Wohnung - zu Ungerechtigkeiten in der Heizkostenabrechnung, da die Wohnungen mit Lagevorteil kaum zuheizen müssen, da diese vornehmlich über die Rohrwärmeabgabe versorgt werden. Diese Mieter haben sodann bei der Ablesung der Erfassungsgeräte kaum Verbrauch (sog. Niedrigverbraucher). Diejenigen jedoch, deren Wohnung eine nachteilige Lage hat, müssen die Wärme vermehrt über die Heizkörper beziehen und haben demnach einen erhöhten Verbrauchsanteil (vielverbraucher).
Um dieser Ungerechtigkeit entgegenzuwirken wurde in der novellierten Heizkostenverordnung unter § 7 Abs. 1 aufgenommen, dass in Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik erfasst werden darf. Diese anerkannten Regeln der Technik beruhen auf der im Jahr 2009 vom „Verein Deutscher Ingenieure e. V.“ unter Beteiligung der „ARGE Heiz- und Wasserkostenverteilung e.V.“, der „Fachvereinigung Heizkostenverteiler“ und dem „Deutschen Mieterbund“ entwickelten, sogenannten Richtlinie VDI 2077. Diese Richtlinie soll ein Instrument darstellen, mit dem Vermieter, in deren Liegenschaften Rohrwärmefälle gegeben sind, die Erfassungsungerechtigkeit beheben können sollen.
Wenn nun die Anwendungskriterien der VDI 2077 gegeben sind (1. Verbrauchswärmeanteil unterschreitet die kritische Erfassungsrate = 34%, 2. Standardabweichung der normierten Verbrauchsfaktoren = 0,85, 3. Anteil der Niedrigverbraucher = 15%), räumt die Heizkostenverordnung dem Vermieter also die Möglichkeit ein, die VDI 2077 anzuwenden.
Doch ist der Vermieter auch verpflichtet, Erfassungsungerechtigkeiten durch die Anwendung der VDI 2077 zu beheben? Nach dem Wortlaut der Heizkostenverordnung wird dem Vermieter diesbezüglich zunächst ein Ermessen eingeräumt ("kann"), doch gehen die Gerichte mittlerweile nach und nach vermehrt davon aus, dass dieses Ermessen eine Reduzierung auf Null erfährt, wenn der erfasste Verbrauchswärmeanteil den Grenzwert von 34% deutlich unterschreitet (vgl. LG Leipzig, Beschluss vom 07.10.2013, Az.: 2 S 66/13, AG Augsburg, Urteil vom 28.10.2015, Az.: 73 C 936/13, LG Siegen, URteil vom 12.05.2015, Az.: 1 S 121/11).
Welche Unterschreitung dabei als deutlich anzusehen ist, bleibt noch offen. Jedoch darf wohl in der Zukunft davon ausgegangen werden, dass die Vermieter immer dann, wenn eine erhebliche Unterschreitung des Grenzwerts gegeben ist, von der Richtlinie VDI 2077 Gebrauch machen müssen. Ob sich der BGH dieser Sichtweise anschließen wird, bleibt abzuwarten.
Wenn Sie Fragen zur Anwendbarkeit der Richtlinie VDI 2077 oder der Richtigkeit Ihrer Nebenkostenabrechnung haben, steht Ihnen Frau Rechtsanwältin Tina Maria Steiner jederzeit gerne beratend zur Seite.
Die Eigenbedarfskündigung - BGH stärkt die Mieterposition
BGH-Urteil vom 10.06.2015, Az.: VIII ZR 99/14; BGH-Urteil vom 23.09.2015, Az.: VIII ZR 297/14
Wie bereits angekündigt, hatte sich der BGH auch im Jahr 2015 wieder mit dem Instrument der Eigenbedarfskündigung auseinanderzusetzen.
Grob kann resümiert werden, dass der BGH weiterhin die Rechte der Mieter stärkt.
So wurde in einem Fall (BGH-Urteil vom 10.06.2015) entschieden, dass die Schadensersatzpflicht des Vermieters bei vorgetäuschtem Eigenbedarf auch dann nicht ausgeschlossen ist, wenn sich die Parteien im Räumungsverfahren unter Räumungssschutzverzicht vergleichen.
In dem entschiedenen Fall wurde dem Mieter aufgrund angeblichen Eigenbedarfs gekündigt im anschließenden Räumungsstreit einigten sich die Parteien auf einen Auszugszeitpunkt, wobei der Mieter bis auf eine Räumungsfrist auf alle Räumungsschutzvorschriften verzichtete.
Nach Auszug stellte sich sodann heraus, dass der Eigenbedarf des Vermieters gar nicht gegeben war, weshalb der Mieter sodann den Vermieter auf Ersatz der entstandenen Umzugskosten und Mehraufwendungen verklagte. Dies sei - so der BGH - auch zulässig und die Klage begründet. Zwar sei auch der Schadensersatzanspruch des Mieters wegen vorgetäuschtem Eigenbedarfs abweichender Vereinbarung der Parteien zugänglich und damit ausschließbar, doch seien an einen Verzicht auf die spätere Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen wegen vorgeschobenen Eigenbedarfs strenge Anforderungen zu stellen.
Nach Ansicht des BGH kann allein in einem Verzicht auf einschlägige Räumungsschutzvorschriften kein Verzicht auch auf die Geltendmachung von möglichen Schadensersatzansprüchen gesehen werden. Demnach muss ein solcher Vergleich, so denn gleichzeitig ein Verzicht erklärt werden soll, einen dahingehenden Willen ausdrücklich und deutlich zum Ausdruck bringen.
In einem anderen Fall (BGH-Urteil vom 23.09.2015) hat der BGH nochmals betont, dass für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ein noch unbestimmtes Interesse einer möglichen späteren Nutzung gerade nicht ausreiche; der Vermieter muss bereits bei Kündigungsausspruch schon ein konkretes Eigennutzungsinteresse haben.
Wenn also der Vermieter im Prozess gerade nicht konkret vortragen kann, wie er sich die zukünftige Nutzung vorstellt, so soll dies Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Umzugswunsches begründen, so dass das Gericht bei entsprechender Würdigung des Vorbringens die ernsthafte Umzugsabsicht als nicht für erwiesen erachten kann.
Demnach muss sich ein Vermieter bei der Eigenbedarfskündigung im Vorfeld bereits konkrete Vorstellungen von der künftigen Eigennutzung machen und diese auch glaubhaft vorbringen können.
Die Entscheidungen zeigen, dass der BGH durchaus hohe Anforderungen an die Begründung und Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung stellt, so dass es sich empfiehlt, sich anwaltlicher Hilfe zu bedienen. Sollten Sie eine Eigenbedarfskündigung erhalten haben oder eine solche aussprechen wollen, steht Ihnen Frau Rechtsanwältin Tina Maria Steiner gerne beratend zur Seite.
Der Energieausweis - Vorlagepflicht, aber keine mietrechtlichen Ansprüche
Mit Inkrafttreten der neuen Energieeinspar-Verordnung (EnEV) seit 01.05.2014 sind Verkäufer und Vermieter von Immobilien nunmehr verpflichtet, spätestens bei der Besichtigung der Immobilie dem jeweiligen Kauf- oder Mietinteressenten den Energieausweis vorzulegen, was auch duch einen deutlich sichtbaren Aushang des Ausweises erfolgen kann. In den Fällen, in denen keine Vorabbesichtigung stattfindet, ist der Ausweis oder eine Kopie davon unverzüglich, also ohne schuldhaftes Zögern, vorzulegen, allerspätestens jedoch auf Nachfrage des Interessenten hin. Sobald der Vertrag geschlossen wurde, ist dem Käufer bzw. Mieter der Energieausweis oder eine Kopie davon auszuhändigen. Die Möglichkeit, lediglich Einsicht in den Ausweis zu nehmen, reicht dann nicht mehr aus.
Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass Bestandsmieter weiterhin keinen Anspruch auf Einsicht in den Energieausweis haben.
Zudem kann der Mieter oder Käufer des Anwesens inhaltlich aus dem Energieausweis auch keine Rechte herleiten. Der Inhalt des Ausweises gilt nämlich gerade nicht als zugesicherte Eigenschaft hinsichtlich des Energieverbrauchs, da sich aus dem Ausweis selbst das Maß des zukünftig zu erwartenden Energieverbrauchs gerade nicht herleiten lässt. Daraus folgt, dass der Mieter oder Käufer auch keine entsprechenden Minderungsrechte gegenüber dem Vermieter bzw. Verkäufer geltend machen kann. Auch ist der Vermieter bzw. Verkäufer nicht verpflichtet, die im Energieausweis enthaltenen Modernisierungsvorschläge durchzuführen und umzusetzen. Der Energieausweis dient dem Mieter bzw. Käufer demnach letztlich nur dazu, den energetischen Zustand der Immobilie bessert einschätzen zu können.
Da die Vorlage des Energieausweises eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung der Vermieter bzw. Verkäufer darstellt, können diese, wenn gegen die Vorlagepflicht verstossen wird, mit einem Bußgeld belegt werden. Demnach kann der Mieter bzw. Käufer, dem - entgegen der Vorschriften der EnEV - kein Energieausweis vorgelegt und ausgehändigt wird, eine Anzeige bei der zuständigen Behörde erstatten.
Sollten Sie Fragen zum Energieausweis, der Vorlagepflicht oder der Gültigkeit des Ausweises haben, steht Ihnen Frau Rechtsanwältin Tina Maria Steiner gerne jederzeit beratend zur Seite.
Entlastung Mietsuchender? - Das Bestellerprinzip im Wohnungsvermittlungsrecht
Ab 2015 gilt nicht nur die allseits diskutierte "Mietpreisbremse", sondern auch das sogenannte Bestellerprinzip im Rahmen der Vermittlung von Wohnungen. Das Bestellerprinzip soll regeln, dass derjenige, der den Makler beauftragt, diesen auch zahlen muss. Ob damit eine tatsächliche Entlastung der Mieter einhergeht, wird sich noch zeigen müssen.
Grundsätzlich gestattet jedoch das mit Wirkung zum 01.06.2015 eingeführte Bestellerprinzip eine Provisionspflicht des wohnungssuchenden Mieters nur dann, wenn er den Makler beauftragt hat. Damit soll vermieden werden, dass der Mieter die Maklerprovision eines vom Vermieter eingeschalteten Maklers tragen muss. Daher fordert § 2 Abs. 1 a WoVermittG, dass der Makler nach Nachweis der Vermittlung einer Mietwohnung seine Provision nur dann vom Mieter fordern darf, wenn er einen Vermittlungsvertrag mit dem Mieter abgeschlossen und nur zu dessen Erfüllung Wohnungsangebote eingeholt hat. Eine Provisionspflicht des Wohnungssuchenden ist demnach nur noch dann zulässig, wenn der Makler ausschließlich im Interesse des Mieters tätig wird. Was aber, wenn der Makler von mehreren Mietern mit der Vermittlung ähnlicher Wohnungen beauftragt wurde? Darf der Makler dann seine Provision dem zweiten Mieter, dem er die Wohnung anbietet und der letztlich den Mietvertrag abschließt nicht abrechnen? Nach Ansicht der Literatur dürfte sich dieses Problem als Scheinproblem darstellen, da es ja gerade im Interesse der übrigen Wohnungssuchenden liegt, dass der Makler eine Wohnung mehrfach anbietet. Dies führt in der Regel ja zu einer verbesserten Markttransparenz, welche mitunter auch mit dem Wohnungsvermittlungsrecht verfolgt werden soll.
Demnach ist im Rahmen einer verfassungskonformen Auslegung des Gesetzes die Regelung dahin zu verstehen, dass eine Ausschließlichkeit lediglich im Hinblick auf das Tätigwerden des Maklers für eine Seite (Mieter oder Vermieter) gelten soll.
Daher kann festgehalten werden, dass die Provisionspflicht des Wohnungssuchenden immer dann entfällt, wenn der Makler zuvor schon vom Vermieter mit der Vermittlung der Wohnung beauftragt wurde oder aber nicht ausschließlich wegen des Vertrages mit dem Mieter, sondern auch im Interesse des Vermieters tätig wurde.
Wenn Ihnen eine Maklerprovision auferlegt wurde oder aber bei Fragen, wann vom Wohnungssuchenden die Provision verlangt werden darf, steht Ihnen Frau Rechtsanwältin Tina Maria Steiner jederzeit gerne beratend zur Seite.
Kündigung wegen Eigenbedarfs - was muss der Vermieter angeben?
Ein Rechtsprechungsschwerpunkt im zweiten Halbjahr 2014 lag auf der Kündigung wegen Eigenbedarfs und wird auch in 2015 seine Fortsetzung finden. Daher sollen die wichtigsten Eckpunkte der Eigenbedarfskündigung kurz dargestellt werden.
Das Gesetz regelt in § 573 BGB, dass der Vermieter nur dann kündigen kann, wenn ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses besteht. Dies ist u.a. insbesondere dann der Fall, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 Abs. 2, Nr.2 BGB).
Demnach muss die Kündigung dem Mieter Aufschluss darüber geben, für wen der Eigenbedarf geltend gemacht wird, d.h. der Vermieter muss die Person, die in die Wohnung einziehen will, namentlich benennen und dem Mieter damit die Möglichkeit geben, prüfen zu können, ob es sich überhaupt um einen Eigenbedarfsfall handelt. Allerdings ist es nach Ansicht des BGH nicht erforderlich, dass in der Kündigung auch die Namen derjenigen, die mit der Bedarfsperson in die Wohnung einziehen sollen, angegeben werden.
Nicht unbedingt erforderlich ist nach dem Bundesverfassungsgericht jedoch, dass der Vermieter die Wohnung bezüglich derer er den Eigenbedarf geltend macht, auch als Lebensmittelpunkt nutzen will. Denn laut des Bundesverfassungsgerichts lässt sich aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gerade nicht entnehmen, dass ein Eigenbedarfsinteresse des Vermieters nur dann anzunehmen ist, wenn er in der gekündigten Wohnung seinen Lebensmittelpunkt begründen will.
Ein weiterer nicht zu vernächlässigender Punkt der Eigenbedarfskündigung sind die Folgen vorgetäuschten Eigenbedarfs. Fällt nämlich der Eigenbedarf nach Ausspruch der Kündigung weg, so ist der Vermieter grundsätzlich verpflichtet, diesen Umstand dem gekündigten Mieter mitzuteilen. Unterlässt er dies, macht er sich ggf. schadenersatzpflichtig. Allerdings ist die Mitteilungspflicht des Vermieters zeitlich begrenzt. Der Wegfall des Eigenbedarfs muss nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist mitgeteilt werden. Einigen sich die Parteien nun im Rahmen der Räumung hinsichtlich der Beendigung des Mietverhältnisses auf ein in der Zukunft liegendes Datum, verlängert sich die Mitteilungspflicht des Vermieters bis zu diesem Zeitpunkt.
Wenn Sie also eine Eigenbedarfskündigung erhalten haben oder eine solche aussprechen möchten, ist es ratsam, diese durch einen Rechtsanwalt prüfen zu lassen, um mögliche Fehler aufzudecken. Hierfür steht Ihnen Frau Rechtsanwältin Tina Maria Steiner aus unserer Kanzlei jederzeit gerne zur Verfügung.
Schönheitsreparaturen - der nächste Coup des BGH
BGH, Az.: VIII ZR 185/14
Bereits mehrfach hat der BGH ja nun an den Schönheitsreparaturenklauseln gearbeitet. Nunmehr werden wohl erneut die Mieterrechte bezüglich der Erforderlichkeit zur Durchführung von Schönheitsreparaturenklauseln gestärkt.
In dem zu entscheidenden Fall hatten sich die Mieter bei Auszug geweigert, Schönheitsreparaturen durchzuführen, da sie die Wohnung schließlich auch im unrenovierten Zustand übernommen hatten, demnach auch Gebrauchsspuren der Vormieter beseitigen müssten, wären sie zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet.
Darin sah der BGH eine unangemessene Benachteiligung der Mieter und erklärte die Schönheitsreparaturenklausel als unwirksam, da in den Fällen, in denen der Mieter eine unrenovierte Wohnung übernommen habe und bei Auszug daher auch zwingend die Gebtrauchsspuren vom Vormieter beseitigen müsse, im Ergebnis die Wohnung in einem besseren Zustand zurückgeben müsse, als er ursprünglich zu Mietvertragsbeginn bekommen habe.
Zwar kann der Vermieter nach wie vor die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter umlegen. Vom Mieter dürfen aber nur die Beseitigung von solchen Abnutzungen verlangt werden, die der Mieter während seiner Mietzeit selbst verursacht hat.
Allerdings ist einschränkend zu berücksichtigen, dass eine Wohnung, die bei Einzug lediglich über geringe Gebrauchsspuren verfügte, nicht schon deshalb als unrenoviert im Sinne der hiesigen Entscheidung gilt. Auch kann ein im Mietvertrag vereinbarter angemessener Ausgleich für die Renovierungsleistungen des Mieters die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bestehen lassen.
Mieter, die nun ihre ehemals unrenoviert übernommene Wohnung bei Auszug renoviert haben, weil sie der Meinung waren, zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet gewesen zu sein, können mit dieser Entscheidung des BGH nunmehr die Renovierungskosten vom Vermieter zurückverlangen. Dabei ist jedoch Eile geboten, da diese Mieteransprüche innerhalb von sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhälnisses verjähren.
Für die Durchsetzung und Rückforderung Ihrer Ansprüche steht Ihnen Rechtsanwältin Steiner jederzeit gerne zur Verfügung.
Mal wieder – die Schönheitsreparaturen
BGH- Urteil vom 29.05.2013, Az.: VIII ZR 285/12
Mittlerweile allgemein bekannt ist ja, dass bei Formularmietverträgen die Schönheitsreparaturenklauseln durchaus kritisch zu prüfen und nicht in seltenen Fällen unwirksam sind. Während der BGH seine Rechtsprechung zu den starren Fristen bei den Schönheitsreparaturen stets bestätigt und diesbezüglich eine gewisse Rechtssicherheit eingetreten ist, beschäftigt sich Deutschlands höchstes Gericht nunmehr vermehrt mit der Frage, wie es denn eigentlich mit der Wirksamkeit der im Rahmen von Schönheitsreparaturklauseln gerne verwendeten Quotenabgeltungsklauseln verhält.
Unter Quotenabgeltungsklauseln versteht man die Regelungen, welche den Mieter verpflichten, sich an den Kosten der Schönheitsreparaturen zu beteiligen, auch wenn diese bei Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fällig sind.
Grundsätzlich sind solche Klauseln zwar wirksam, doch sind diese nun nach einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs vom 29.05.2013 (VIII ZR 285/12) auch nicht ganz unkritisch hinzunehmen.
Während eine Quotenabgeltungsklausel an sich als wirksam angesehen wird, hat der BGH nun in Abkehr vorheriger Entscheidungen nun gewisse Grenzen an die Gültigkeit gesetzt. Demnach sind Klauseln, welche regeln, dass als (verbindliche) Berechnungsgrundlage für die quotale Beteiligung des Mieters ein Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts heranzuziehen ist, unwirksam.
Dies deshalb, da eine solche Klausel nach der kundenfeindlichsten Auslegung für den Mieter den Anschein erwecken kann, dass dem Kostenvoranschlag des vom Vermieter ausgewählten Malerfachgeschäfts bindende Wirkung für die Bemessung seines Anteils zukommt. Demnach wären dem Mieter sodann Einwendungen gegen die Richtigkeit und Angemessenheit des Kostenvoranschlags oder auch eine Berechnung nach Maßgabe eines vom Mieter eingeholten Kostenvoranschlags verwehrt. Dies wertete der Bundesgerichtshof als unangemessene Beschränkung der Rechte des Mieters und hat solche Klauseln daher als unwirksam deklariert.
Räumungsschutz – Erleichterungen für Mieter
LG München, Beschluss vom 17. September 2012, Az.: 14 T 19205/12
Eine weitere Erleichterung für Mieter gibt es im Bereich des Räumungsschutzes.
Grundsätzlich kann sich der Mieter selbst im Zwangsvollstreckungsverfahren zur Räumung noch mittels Räumungsschutzantrag zur Wehr setzen und einen Aufschub der zwangsweisen Räumung auf bestimmte Zeit verlangen. Dazu sind jedoch erhebliche Gründe vorzutragen, welche die Räumung zu dem vom Gerichtsvollzieher benannten Termin für den Mieter als unzumutbar erscheinen lassen und unter Abwägung der Gläubigerinteressen eine unbillige Härte darstellen.
Unter anderem galt als ein solch erheblicher Grund auch die Tatsache, dass der Mieter bereits einen neuen Mietvertrag abgeschlossen hatte, der Bezug der neuen Wohnung jedoch erst nach dem vom Gerichtsvollzieher gesetzten Termin möglich, mithin ein Doppelumzug innerhalb relativ kurzer Zeit erforderlich war. In solchen Fällen erkannten die Gerichte allerdings erst dann auf Räumungsschutz, wenn der bereits abgeschlossene Mietvertrag konkret vorgelegt wurde.
Nunmehr hat das Landgericht München in einem Beschluss vom 17. September 2012 entschieden, dass bereits die konkrete Aussicht auf eine Ersatzwohnung ausreicht, um eine sittenwidrige Härte infolge eines Doppelumzuges zu begründen. Dies gilt allerdings nur dann, wenn keine vernünftigen Zweifel daran bestehen, dass die Ersatzwohnung dem Räumungsschuldner tatsächlich vermietet werden wird.
Dabei ist zu berücksichtigen, dass das Landgericht München vorliegend eine Bestätigung einer städtischen Wohnungsbaugesellschaft hinsichtlich der Vermietungsaussichten der Räumungsschuldner vorliegen hatte und diese anders und höherwertig bewertete, als eine Absichtserklärung eines privaten Vermieters.
Nichtsdestotrotz ist durch den Beschluss des Landgerichts München die Nachweishürde für die Geltendmachung einer unbilligen Härte aufgrund eines Doppelumzuges durchaus erleichtert worden. Mieter können daher auch dann Räumungsschutz erhalten, wenn der Mietvertrag noch nicht förmlich „unter Dach und Fach“ ist, aber der Vermieter schriftlich bestätigt, dass er die Wohnung an diese Mieter vermieten wird.
Lärm- und Schallschutz in älteren Gebäuden - Mietminderungsgrund?
BGH-Urteil vom 05.06.2013, Az.: VIII ZR 287/12
Wer kennt das nicht? - Insbesondere die Erdgeschossbewohner in einem Mehrfamilienhaus älterer Bausubstanz wissen manchmal mehr über die Gepflogenheiten der über ihnen wohnenden Mieter, als ihnen recht ist. Schuld daran ist die teilweise geringe Schalldämmung, so dass sämtliche Geräusche von der darüberliegenden Wohnung durchdringen können.
Wenn nun über die Jahre hinweg vermieterseits Modernisierungen oder Instandsetzungen insbesondere an den Bodenbelägen durchgeführt werden, fragt sich so manchen Mieter (oder auch mancher Vermieter, dieser dann, ob er dazu verpflichtet werden kann), ob er nicht Anspruch auf die Verbesserung des Schallschutzes bzw. die Einhaltung der neuesten Standards hat, um seine Wohnqualität verbessern zu können.
Mit der Frage der Berechtigung der Mietminderung bei geringem Schallschutz hat sich nun auch der Bundesgerichtshof auseinandersetzen müssen.
In seinem Urteil vom 05.06.2013, Az.: VIII ZR 287/12 bewertete er diese Problemstellung nun wie folgt:
Grundsätzlich ist bei der Bewertung der Frage, ob geringer Tritt- und Luftschallschutz einen Mangel der Mietsache darstellt, immer dann, wenn gerade keine expliziten Parteiabreden zur Beschaffenheit vorliegen, auf die Einhaltung der technischen Normen abzustellen. D.h. der Vermieter schuldet grundsätzlich die bei Errichtung des Gebäudes geltenden Maßstäbe. Wenn nun der Vermieter jedoch bauliche Veränderungen vornimmt, so stellt sich die Frage, ob er dann nicht die jeweils zum Zeitpunkt der Umbaumaßnahmen geltenden technischen Vorgaben erfüllen muss. Dies ist nach Ansicht des BGH zumindest dann zu bejahen, wenn die durchgeführten Maßnahmen von der Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz her mit einem Neubau oder zumindest einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes vergleichbar sind.
Will heißen, der Mieter darf immer dann erwarten, dass auch der Schallschutz verbessert und den jeweils aktuell geltenden Standards angepasst wird, wenn der Vermieter tiefgreifende Umbau- und Renovierungsmaßnahmen durchführt. Wenn die Arbeiten diese Schwelle nicht erreichen, verbleibt es bei dem Grundsatz der Anwendung der bei Errichtung des Gebäudes geltenden Maßstäbe.
Wann nun die Schwelle des tiefgreifenden Eingriffs tatsächlich erreicht ist, kann jedoch nicht pauschal geklärt werden. Tatsache ist, dass der BGH eine Begradigung oder einen Ausgleich des Estrichs, um darauf einen neuen Fußbodenbelag aufzubringen, nach dem Gewicht des Eingriffs nicht als derartig gravierend angesehen hat, dass damit eine Änderung der maßgeblichen Schallschutzmindestanforderungen einhergeht.
Ferner weist der BGH auch darauf hin, dass, wenn selbst nur ein Teil des Tritt- oder Luftschallschutzes nicht den Anforderungen bei Errichtung des Gebäudes entspricht und die Abweichung lediglich geringfügig ist, selbst dann kein Mietminderungsrecht des Mieters besteht, da damit keine rechtlich beachtliche, erhebliche Beeinträchtigung des Mietgebrauchs einhergeht.
Insofern ist in jedem Einzelfall zu prüfen, ob die jeweils durchgeführten Arbeiten ausreichen, um einen Anspruch auf eine bessere Schalldämmung entstehen zu lassen und, sollte dies nicht der Fall sein, ob die Abweichungen von den Standards bei Errichtung derart tiefgreifend sind, dass daraus eine beachtliche und erhebliche Beeinträchtigung erwächst.
Nebenkostenabrechnung - Das Gebot der Wirtschaftlichkeit
LG Neubrandenburg, Beschluss vom 27.03.2013, Az.: 1 S 75/12
Alle Jahre wieder kommt sie ins Haus - die Nebenkostenabrechnung. Bei permanent steigenden Preisen ist damit in den meisten Mieterhaushalten keine freudige Überraschung verknüpft.Im Gegenteil:Bei alljährlich steigenden Kosten sinkt die Begeisterung, wenn die Abrechnung im Briefkasten liegt.
Dabei sind die Vermieter gehalten, das sogenannte Gebot der Wirtschaftlichkeit einzuhalten. Dies bedeutet, dass der Vermieter zwar im Rahmen der mietvertraglichen Regelungen befugt ist, die entstandenen Nebenkosten auf den Mieter umzulegen, er aber im Gegenzug dazu verpflichtet ist, mit den Nebenkosten sparsam zu wirtschaften. Selbstverständlich steht dem Vermieter dabei ein gewisser Ermessensspielraum zu, doch darf er grundsätzlich nur solche Nebenkosten auf den Mieter umlegen, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Verwaltung gerechtfertig sind.
Im Hinblick auf stetig steigende Brennstoffkosten fragt sich so mancher Mieter, dessen Wohnung durch eine durchaus ältere Heizungsanlage beheizt wird, ob nicht auch im Hinblick auf die Heizungsanlage das Gebot der Wirtschaftlichkeit anzusetzen und damit eine betagte Anlage zu ersetzen ist.
Mit dieser Frage hat sich zuletzt das Landgericht Neubrandenburg beschäftigen müssen und stellte im Rahmen des Verfahrens fest, dass ggf. dann von einer Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebotes auf Seiten des Vermieters gesprochen werden kann, wenn dieser ihm zumutbare Maßnahmen zur Optimierung der betagten Heizungsanlage unterlässt und dadurch unnötig hohe Heizkosten für die Mieter entstehen. Als im Einzelfall zumutbar erkannte das Landgericht dabei die in der VDI-Richtlinie 2077 genannten Maßnahmen der Durchführung eines hydraulischen Abgleichs sowie die Einstellung einer effizienten Vorlauftemperaturregelung an.
Der Vermieter ist demnach nicht verpflichtet, eine betagte Heizungsanlage zu ersetzen, doch ist es ihm zumutbar, dass er durch die Durchführung eines hydraulischen Abgleichs und die Einstellung einer effizienten Vorlauftemperaturregelung dafür Sorge trägt, dass die Wirtschaftlichkeit der Heizungsanlage optimiert und dadurch der Mieter im Hinblick auf die Heizkosten entlastet wird.
Abgeltungsklauseln - Wende in der Rechtsprechung?
BGH-Beschluss vom 22.01.2014, Az.: VIII ZR 352/12
Die Wirksamkeit von Schönheitsreparaturen in AGB-Mietverträgen ist mittlerweile von der Rechtsprechung doch zu großen Teilen "abgegrast". Nunmehr wendet sich das oberste deutsche Zivilgericht der oftmals mit den Klauseln zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verbundenen Abgeltungsklausel zu.
Die Abgeltungs- oder auch Quotenklausel soll dem Vermieter ermöglichen, vom Mieter, der mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan auch keine Endrenovierung schuldet, wenigstens einen prozentualen Anteil an den Renovierungskosten für den Abnutzungszeitraum seit den letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu verlangen.
Als Grundlage zur Berechnung der vom Mieter zu erbringenden Kosten sollte ein vom Vermieter von einem Fachgeschäft seiner Wahl eingeholter Kostenvoranschlag dienen. Diese Regelung erfuhr bereits dahingehend eine Einschränkung, dass die Regelung derart formuliert sein musste, dass der Mieter, sollte er mit dem Kostenvoranschlag des Vermieters nicht einverstanden sein, einen alternativen Voranschlag von einer von ihm ausgewählten Fachfirma vorlegen konnte, welcher sodann zur Grundlage der Ermittlung der anteiligen Kosten diente.
Nunmehr hat der BGH jedoch in seinem Beschluss Anfang diesen Jahres Zweifel an der grundsätzlichen Wirksamkeit einer solchen Abgeltungs- oder Quotenklausel geäußert. Zwar wurde in einem früheren Urteil vom 26.09.2007 (VIII ZR 143/06) eine solche Klausel bei einer renoviert überlassenen Wohnung für unbedenklich gehalten, doch stellen sich die Richter nunmehr die Frage, ob selbst bei der Feststellbarkeit des tatsächlichen Abnutzungszustands einer Wohnung bei Mietende die hypothetische Abnutzung abgeleitet werden kann. Insbesondere bei unrenoviert überlassenen Wohnungen kann nicht ausgeschlossen werden, dass der Mieter letztlich für Abnutzungen aufkommen muss, die gar nicht durch ihn verursacht wurden. Dies alles könnte insofern eine unangemessene Benachteiligung des Mieters bedeuten und damit die Abgeltungs- und Quotenklauseln unwirksam werden lassen.
Der obige Beschluss legt also die Annahme nahe, dass formularmäßige Abgeltungsklauseln insgesamt unwirksam sind. Ob sich dies in den nächsten Urteilen auch so niederschlagen wird, bleibt abzuwarten.
Schlüsselfragen - Verlust eines Schlüssels einer Schließanlage
BGH-Urteil vom 05.03.2014, Az.: VIII ZR 205/13
Diesmal musste sich der BGH mit einer Schlüsselfrage im wahrsten Sinne des Wortes beschäftigen:
Der Mieter einer Eigentumswohnung hatte anstelle der ursprünglich ausgehändigten drei zur Schließanlage einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehörenden Schlüssel bei Beendigung des Mietverhältnisses lediglich zwei Schlüssel zurückgegeben. Daraufhin hatte der Vermieter im Rahmen der Kautionsabrechnung die Kosten des Austauschs der Schlösser der Schließanlage verrechnet und über den überschießenden Betrag zu Lasten des Mieters Klage auf Schadensersatz erhoben.
Der BGH entschied daraufhin, dass dem Vermieter bei Verlust eines zu einer Schließanlage zu rechnenden Schlüssels gegen den Mieter sehr wohl ein Schadensersatzanspruch zusteht, da der Mieter durch die nicht vollständige Rückgabe der ursprünglich übergebenen Schlüssel gegen seine Obhuts- und Rückgabepflichten verstossen und damit für den Schaden einzustehen hat.
Allerdings wies der Senat darauf hin, dass beim Vermieter nur dann ein Schaden eintreten kann, wenn aus Sicherheitsgründen der Austausch der Anlage erforderlich und notwendig wird. Es reicht demnach also nicht aus, dass lediglich ein Ersatzschlüssel angeschafft wird. Zudem muss ein Austausch auch tatsächlich durchgeführt worden sein, da es anderenfalls an dem vom BGH geforderten " Substanzeingriff" durch den Verlust des Schlüssels fehlt.
Ob der Vermieter nunmehr bei Vermietung dem Mieter gesondert auf das Bestehen einer Schließanlage und auf die damit verbundenen Risikoerhöhungen im Falle eines Schlüsselverlusts hinweisen muss, hat das Gericht in dieser Entscheidung nicht geklärt, es ist aber zur Absicherung des Vermieters dazu zu raten.
Schadensersatz bei erlaubter Tierhaltung?
LG Koblenz, Urteil vom 06.05.2014, Az.: 6 S 45/14
Was tun bei Kratzern im Parkett, wenn der Vermieter der Tierhaltung zugestimmt hat?
Mit dieser Frage musste sich unlängst das Langericht Koblenz beschäftigen. Im dort entschiedenen Fall hatte der Vermieter die Haltung eines Labradors in der Wohnung erlaubt. Nach Beendigung des Mietvertrages und Auszug der Mieter musste der Vermieter jedoch feststellen, dass der Labrador mit den Krallen seiner Pfoten das Parkett erheblich beschädigt hatte. Die Instandsetzungskosten beliefen sich auf knapp 5.000,00 €, welche der Vermieter sodann von den Mietern ersetzt verlangte. Das Landgericht Koblenz führte dazu aus, dass dem Vermieter wegen der Kratzspuren auch bei erlaubter Tierhaltung ein Schadensersatzanspruch gem. § 280 Abs. 1 BGB zustehe, da die Mieter durch die Duldung der Verkratzungen durch den Hund ihre Obhutspflichten verletzt hätten.
Denn: Der Mieter muss im Rahmen des ihm Zumutbaren stets dafür sorgen, dass die Substanz der Mietsache nicht über den ordnungsgemäßen Gebrauch hinaus beeinträchtigt wird. Dem Hund hätten - so das Landgericht Koblenz - ohne großen Aufwand sog. "Hundesocken" angezogen werden können, zumindest aber hätten die Mieter darauf achten können, dass der Hund sich ausschließlich in Räumen aufhält, in denen er keine Schäden verursachen kann, so dass die Kratzer im Parkett für die Mieter vermeidbar gewesen wären.
Insofern ist festzuhalten:
Die Erlaubniserteilung zur Tierhaltung beinhaltet gerade nicht die Hinnahme weitergehender Schäden, sondern erstreckt sich lediglich auf die Tierhaltung als solche. Ein unkontrollierter Gebrauch der Mietsache wird, vor allem, wenn der Aufwand zur Schadenvermeidung gering und zumutbar ist, nicht gestattet, so dass der Mieter diesen Aufwand in Kauf nehmen muss, um Schäden an der Mietsache zu vermeiden.